第一，移動互聯網時代快速到來，金融服務業務快速普及。

移(yi)(yi)動(dong)互(hu)聯網(wang)時(shi)代的(de)到來(lai)，使得移(yi)(yi)動(dong)終端(duan)成(cheng)為所有(you)企業(ye)爭奪(duo)話語權的(de)地(di)方，微信(xin)是目前(qian)移(yi)(yi)動(dong)互(hu)聯網(wang)上最成(cheng)功的(de)工具，人(ren)們(men)(men)在(zai)微信(xin)上交流(liu)、購(gou)物(wu)、支付(fu)，新(xin)溝(gou)通(tong)工具的(de)應用(yong)正(zheng)在(zai)改變人(ren)們(men)(men)的(de)消費習慣。微信(xin)會成(cheng)為新(xin)商業(ye)的(de)銷售渠道和用(yong)戶管理工具。房(fang)地(di)產(chan)具有(you)天(tian)然的(de)位置屬(shu)性，同時(shi)在(zai)交易過程中需要大量的(de)溝(gou)通(tong)。因此無論對于購(gou)房(fang)者、經紀(ji)人(ren)還是銷售代表(biao)，房(fang)地(di)產(chan)移(yi)(yi)動(dong)互(hu)聯網(wang)應用(yong)會非常有(you)效(xiao)，針對性很強(qiang)。我(wo)們(men)(men)已經看到房(fang)地(di)產(chan)移(yi)(yi)動(dong)互(hu)聯網(wang)在(zai)未來(lai)發力的(de)可能性。

第二，人口紅利進入減弱期，城市化增速放緩，低附加值行業面臨巨大壓力。

過去的低附(fu)(fu)(fu)加(jia)值(zhi)同時(shi)意味著高(gao)周轉(zhuan)，2013年之前的十年為(wei)了(le)規模(mo)化，為(wei)了(le)成交量，講究高(gao)周轉(zhuan)，講究一(yi)塊錢轉(zhuan)幾次，一(yi)年實現多少(shao)資(zi)金回報。那(nei)么下一(yi)個十年是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)還要(yao)高(gao)周轉(zhuan)呢？我們要(yao)考慮一(yi)下，國家推動產業(ye)化，人工成本(ben)逐(zhu)年上(shang)(shang)升(sheng)，拿(na)地成本(ben)越(yue)(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)(yue)高(gao)，融資(zi)成本(ben)越(yue)(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)(yue)高(gao)，機(ji)會(hui)越(yue)(yue)(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)(yue)(yue)少(shao)，傳統的高(gao)周轉(zhuan)模(mo)式能(neng)否持續，得打個問號。所(suo)以，未(wei)來(lai)(lai)十年必(bi)定會(hui)產生商業(ye)模(mo)式的更新，要(yao)往高(gao)附(fu)(fu)(fu)加(jia)值(zhi)上(shang)(shang)走(zou)(zou)，也必(bi)須(xu)往高(gao)附(fu)(fu)(fu)加(jia)值(zhi)上(shang)(shang)走(zou)(zou)，因為(wei)往低附(fu)(fu)(fu)加(jia)值(zhi)上(shang)(shang)走(zou)(zou)必(bi)定會(hui)走(zou)(zou)入死胡(hu)同。

第三，資產的周期性變動、價格波動，導致對資金的收益、變現、管理、服務的專業化要求越來越高。

未來(lai)將進入(ru)大資(zi)管時代，對資(zi)產(chan)管理(li)水平(ping)要(yao)求很高。舉個最簡(jian)單的(de)(de)例子，比如你在(zai)北京(jing)買一套豪(hao)宅，你要(yao)出租，要(yao)保證資(zi)產(chan)的(de)(de)收(shou)益相當難。你沒法保證，你不(bu)能天天飛過去，要(yao)有人幫你打點。現在(zai)住(zhu)宅大家不(bu)愿意投資(zi)，就因為太麻煩(fan)了。所以，以后會很重視對資(zi)產(chan)的(de)(de)管理(li)，包括收(shou)益、保值這方面的(de)(de)專業能力(li)，不(bu)再是簡(jian)單做(zuo)銷(xiao)售。

第四，開發商資產從單邊溢價變為收益、變現和管理。

現(xian)在(zai)很清楚，綜合(he)體開發越來(lai)越多(duo)，純住宅越來(lai)越少，這個(ge)肯定是(shi)趨(qu)勢。原來(lai)我們(men)說買套房(fang)，過兩(liang)年就(jiu)能(neng)漲多(duo)少錢，后(hou)面這十年不可(ke)能(neng)了。有(you)(you)資(zi)產(chan)和土地的(de)單邊溢(yi)價，你才(cai)能(neng)走高(gao)周(zhou)轉，沒(mei)有(you)(you)你就(jiu)不可(ke)能(neng)走高(gao)周(zhou)轉。因(yin)此這個(ge)時代，資(zi)產(chan)單邊溢(yi)價削(xue)弱了，轉為了資(zi)產(chan)的(de)管理、變現(xian)，這個(ge)會(hui)變成一種能(neng)力。比(bi)如(ru)說現(xian)在(zai)上海很多(duo)樓搞大宗交(jiao)(jiao)易(yi)，你要能(neng)交(jiao)(jiao)易(yi)出去，不是(shi)說街上拉兩(liang)個(ge)背包的(de)就(jiu)能(neng)夠成交(jiao)(jiao)了，這就(jiu)要求資(zi)產(chan)的(de)變現(xian)、收益及經營管理能(neng)力。

第五，中國房地產從一元轉變為二元市場，一二線和三四線市場分化明顯。

中國房地(di)產市(shi)場(chang)原來(lai)(lai)是一(yi)(yi)元市(shi)場(chang)，比(bi)如說1993年到2003年，這(zhe)(zhe)十(shi)年是北(bei)上廣深，一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。2003年到2013年是二(er)(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。現(xian)在大(da)家突然發現(xian)三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)不(bu)太好，不(bu)敢進了(le)，都集中在一(yi)(yi)二(er)(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，大(da)家都搶地(di)，土地(di)價格就(jiu)(jiu)漲(zhang)起來(lai)(lai)了(le)。為什么三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)不(bu)敢去了(le)呢？因為房地(di)產的(de)問(wen)(wen)題你(ni)(ni)解決不(bu)了(le)了(le)，比(bi)如說那需(xu)要(yao)你(ni)(ni)整合產業(ye)的(de)能力，需(xu)要(yao)你(ni)(ni)商業(ye)經營的(de)能力，你(ni)(ni)發現(xian)你(ni)(ni)全不(bu)具備，能力有缺陷，你(ni)(ni)只會做住(zhu)宅開發，這(zhe)(zhe)時(shi)候你(ni)(ni)就(jiu)(jiu)不(bu)敢去三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。因此我(wo)們(men)認為中國變成了(le)二(er)(er)元市(shi)場(chang)，一(yi)(yi)個是一(yi)(yi)二(er)(er)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)以(yi)資產占核心的(de)市(shi)場(chang)，第二(er)(er)個就(jiu)(jiu)是三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。所以(yi)未來(lai)(lai)對開發的(de)挑戰會越來(lai)(lai)越大(da)，反而一(yi)(yi)些復(fu)合地(di)產商借機(ji)起來(lai)(lai)了(le)，因為他有復(fu)合能力，他敢進三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，比(bi)如說他能解決地(di)級市(shi)的(de)產業(ye)問(wen)(wen)題，招商問(wen)(wen)題，他能解決商業(ye)利(li)潤問(wen)(wen)題，消(xiao)費品牌(pai)問(wen)(wen)題，他就(jiu)(jiu)敢進。因為到三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)拿純住(zhu)宅用地(di)的(de)機(ji)會越來(lai)(lai)越少，這(zhe)(zhe)相比(bi)前十(shi)年也是一(yi)(yi)個轉變。

第六，開發商集中度提高，中小開發商競爭壓力大。

2006年開發商里銷售額做(zuo)到百億的只(zhi)有(you)(you)三四家，現在動輒就(jiu)40多家過百億，快速集(ji)中化，特(te)別是(shi)未來這兩年進(jin)程還會(hui)加快，強者會(hui)更強，中間(jian)行業也一樣，有(you)(you)些可能就(jiu)喪失(shi)機會(hui)，徹底退出。

第七，房地產資產證券化需求迫切，房地產金融市場加速形成和完善。

未來十年，兩(liang)個能力很重要，一是經營(ying)，二(er)是金(jin)融。比如，我(wo)們那么(me)多旅(lv)游地產，為什么(me)就(jiu)沒做出國外那種模(mo)式，實際上就(jiu)是一個經營(ying)問(wen)題(ti)。再比如，大家都說養老地產，講(jiang)來講(jiang)去都在講(jiang)開發(fa)問(wen)題(ti)，事實上，最關鍵的是你怎么(me)解(jie)決金(jin)融問(wen)題(ti)。所(suo)以為什么(me)說到了下半場呢？核(he)心(xin)不是開發(fa)問(wen)題(ti)，而是經營(ying)問(wen)題(ti)和(he)金(jin)融問(wen)題(ti)。